こんにちはー！マンションログ管理人のルークです。
賃貸か？購入か？という永遠のテーマについて皆さんはどう思いますか？
戸建てではなくマンションに絞った場合はこのテーマはどうなるのでしょうか。
今回はそんな永遠のテーマについて考えてみました。
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資産性が一番のポイント
結論、「資産性の高いマンションは購入すべき」となるのですが、資産性が高いとはどういうマンションなのでしょうか？
A：5,000万円で購入したマンションが10年後に5,500万円で売却できた。
B：5,000万円で購入したマンションが10年後に3,500万円で売却できた。
絶対Aですよね。
1年で150万ぐらいはローンを返済しているのでBでも損はしていないのかもしれませんが、仲介手数料などを考えると多分少し赤字になるぐらいでしょうね。
購入したマンションを売却する時の価格・価値のことを「リセールバリュー」と言います。
このリセールバリューが高い＝資産性が高い、となるわけです。
マンション購入は単なる住まい選びではない
マンション購入を単なる住まい選びではなく「資産」として考えられるか、これがマンション購入が成功するか失敗するかの分かれ道です。
まずは焦らずに資産性が高い物件を見分けられる目利き力を鍛えましょう。
売却時に少しプラスになるぐらいでは得したとは言えません。
具体的には、売却時の評価額が残債より500万以上プラスになる物件を意識してください。
購入前にぜひ本記事で知識をつけていただければと思います。
賃貸派の言い分
マンションを購入しない方がよい理由としては以下の理由が挙げられます。
- 先が見えない人生において35年ローンはリスク
- 新築は広告費などが上乗せされているため購入後に価値が下がることが多い
- 人口減少・住宅あまりの時代に購入するのはリスク
- 総収入に占める割合が高すぎて資産ポートフォリオのバランスが悪い
購入派の言い分
購入派の言い分をまとめてみました。
- ローン完済後は家賃がなくなる
- 賃貸は掛け捨てだが自らの資産になる
- 購入時と同じ値段か高い価格で売れれば賃貸よりお得
- 同じ値段で賃貸よりグレードが高い部屋に住める
具体的な数字で比較してみよう
例えば、5,000万円でマンションを購入したとします。
10年住んで引っ越しする場合、残債は多分3,500万ぐらいだと思います。購入時の諸経費が300万ぐらいと考えれば、この時点では賃貸より購入の方が出費が多いことになります。
そして、仲介業者に依頼してマンションを売却できたとします。
3,500万の物件が4,000万で売却できたとすると500万のプラスです。ただ、ここから引かれるお金が意外にたくさんあります。
4,000万の3％、120万が仲介手数料でひかれ、残り380万でその20％が税金で引かれますので、76万が引かれて残り304万となります。
購入時にかかった諸経費を考えるとトントンぐらいですね。損はしていないものの、得しているわけではないという微妙な状況です。
購入時に中古物件を調べて値下がり率や相場を把握、マンションの条件と照らし合わせて500万以上のプラスを出せそうか、ここをイメージできるようにしましょう。
これがイメージできた上で住まいとしても条件に合致している部屋があればそれは買いです。そんな部屋あるの？と思うかもしれませんが、部屋は絶対あります。ここで探し方が大事になってくるのです。
目利き力をつけて購入しよう
よく「購入した瞬間に負債」「資産性が高いマンションを購入できる人は一握り」なんて話を聞きます。
これは半分あっていて半分間違っていると思っています。それは、マンションに限っては資産性が高いマンションを購入することができるからです。
私も最初は興味本位でマンションのモデルルームに訪問して何一つ分からず「へーおしゃれな部屋ですね〜」とか間抜けなことを言っていました。
その後、30件ぐらいマンションのモデルルームを回ると、Aという物件にはなかった設備がBという物件にはある、Cのマンションの営業さんが言っていたこととDのマンションの営業さんが言っていたことは共通している、などのポイントが見えてきました。
別に考えなくても勉強しなくてもモデルルームに訪問して営業さんに色々と話を聞いていれば最低限のマンション知識は得られると思っています。
この行動をできない人が多いです。時間がもったいないという人がいますが、何千万の買い物をするのですから、それぐらい時間かけましょうね・・。
逆にそれぐらいの時間を投資できない人は一生住むと割り切って購入するか、マンションは購入しないか、どちらかが良いと思います。
不動産市場を把握しよう
不動産市場は非常に重要です。購入する時期を選ぶのは難しいですが、できれば時期も狙って購入したいところです。
2021年3月に本記事を書いていますが、今の時期であれば私はよっぽどの物件が出てこないと購入はしません。なぜなら不動産価格が高止まりしてしまっているからです。
中途半端に購入すると新築プレミアムで上乗せされていた価格分が購入後に下落して、不動産価格が下落して・・・という二重苦に陥ってしまうリスクがあります。
資産は「お金を産むもの」です。ローンを組むと負債を背負っているように見えますが、資産性が高いマンションで数年後に売却して利益が残るのであればそれは大きな資産です。
価格が低いときに購入しておく、価格が高い時に売却するというのは資産を増加させていく上で最もシンプルかつ重要な考え方です。
