駅前から川越街道までの再開発プロジェクトが進行中。駅前のタワマン建設、道路の整備、と将来性抜群の駅。都心へのアクセスも抜群。再開発と共に人気が高まることが予想できる注目のエリア。
こんにちはー！マンションログ管理人のルークです。
上板橋駅の住みやすさを調査してみました。再開発で駅前から川越街道までの通りが生まれ変わる注目の街「上板橋」。都心までのアクセスも抜群で下町情緒が感じられる上板橋駅の魅力に迫ります。
実は著者も上板橋駅周辺に住んでいた時期があり思い出深い街です。板橋区は美味しいラーメン屋さんが多く、自転車で開拓していたことを思い出します。
お店情報も後ほど紹介しますので、気になる方は参考にしてみてください。
- ハザードマップ上安全エリア
- 再開発で街が生まれ変わる
- 治安が良い（犯罪発生率低い）
- 物価が安い
- 都心までのアクセス良好
では早速みていきましょう。
再開発計画
一番の魅力は駅前の再開発プロジェクトですね。
詳細が気になる方は別記事をみていただければと思いますが、１.７ヘクタールもの広大な敷地が再開発の対象になっており、駅前だけではなく川越街道(近くの大きな幹線道路)まで続く道沿い一体が再開発の対象になっています。
これは何を意味するのか？駅前を綺麗にするだけではなく道路まで整備することで交通の利便性を高める狙いがあるのです。なかなか考えられている計画だと思います。
また、すぐ横の大山駅でも再開発が進んでおり、もう少し視野を広げると大山駅と比較することもできそうです。
利用者の推移
上板橋駅の乗降者数と板橋区の人口はどうなっているのでしょうか。一応補足ですが、当然のことながら価格は需要と供給のバランスで決まっていますから、そのエリアの人口推移や最寄駅の利用者数推移は価格の未来予測をする上で非常に重要な要素となるわけです。
上板橋駅に昔から住んで人も新しく引っ越ししようと考えている人も必ず確認しておくべき指標と言えると思います。一度目を通しておきましょう。
上板橋駅の乗降者数
まずは上板橋駅自体の利用者推移です。1日平均乗降者数と1日平均乗車人員に分けて過去３年間の推移を確認してみましょう。
| 西暦 | 1日平均乗降者数 | 1日平均乗車人員 |
| 2017年 | 51,674人 | 25,901人 |
| 2018年 | 52,252人 | 26,192人 |
| 2019年 | 51,929人 | データなし |
10年前、2009年の1日あたり平均乗降者数は49,330人になっていて、10年前からの推移だと増加傾向にあります。ただ、直近3年間は横ばいですね。
駅前のマンション計画では440邸の供給が予定されています。人口ですと1,000人ぐらいでしょうか。近くからの住み替えが多いと考えても上板橋駅周辺の人口が増加することは間違いありません。
隣のときわ台や東武練馬から引っ越してくる人もいるでしょうね。あとは三田線沿いや有楽町線沿いから引っ越してくる人もいそうです。
板橋区の人口
少しエリアが広くなってしまうので参考値になりますが、板橋区の人口推移もチェックしてみました。
| 西暦 | 人口 | 内外国人 |
| 2020年1月 | 571,357人 | 28,782人 |
| 2021年1月 | 570,213人 | 27,254人 |
| 2021年2月 | 569,797人 | 27,303人 |
| 2021年3月 | 568,992人 | 27,150人 |
| 2021年4月 | 570,024人 | 26,616人 |
※板橋区HP「世帯数・人口表」から引用
残念ながら人口は横ばい、外国人の割合も減少傾向にあり新しい働き手が増えずに減少傾向にある厳しい状況だと言えそうです。
ただ、上板橋駅単体で見ると再開発で人口増加が見込めるでしょうし、急に人口が減少するということはありませんので過度に心配する必要はないと思います。購入前にきちんと数字を把握して3年後、5年後、10年後・・・とマンション相場の推移や価格の増減を注意深くみておく必要があるということですね。
ハザードマップ
下の地図を見てください。上板橋駅から三田線方面（埼玉県方面）に行くと荒川があり、一定の距離があるとはいえ氾濫の影響を受けそうなエリアであることが分かります。
調べてみると板橋区のHP上に「荒川氾濫版」の洪水ハザードマップが公開されていました。
※板橋区HP「板橋区洪水ハザードマップ」から引用
ハザードマップの右下が上板橋駅です。荒川周辺はかなり浸水被害を受ける想定になっていますが、上板橋駅は無害のようです。ハザードマップ上に存在する三田線沿いの西高島平駅〜志村三丁目駅は床上3〜5メートルの浸水被害想定になっています。
改めて大きな川がある地域の恐さが理解できますね。
注目すべきは白色のエリアと水色エリアがくっきり分かれている点です。左上に高低差を示す指標が小さく書かれています。（オレンジ色の「高島平駅から・・」という部分）
白色と青色の境目から高低差が急激に変わっており、高くなっていることが分かります。上板橋駅は高低差から考えても安全なエリアだと言えそうです。
周辺の施設や飲食店情報
上板橋駅自体はお世辞にも栄えているとは言えません。駅前に飲食店がありますがそこまで数は多くなく、居酒屋とチェーン店ががちらほらあるぐらいです。
周辺の施設
まずは周辺施設から。正直そこまで紹介するものがないのですが・・・^^;
強いて言えば東武練馬にイオンシネマがあるということぐらいでしょうか。あとはプラネタリウムがみられる科学館もあります。
- 東武練馬イオン内のイオンシネマ
- 板橋区立教育科学館・プラネタリウム
周辺施設が少なく賑わいに乏しいことからも上板橋駅の再開発には期待ができます。再開発の対象になっているのは南口なので、「あの南口の雑多な雰囲気が一変し近代的で整備された駅前になるのか・・・」と思うとワクワクしますね。
上板橋駅の南口は降りてみると分かりますが、本当に何もないので・・・（住んでいる人に怒られそうですが。^^;）
飲食店
ラーメン屋激戦区の板橋区、かの有名な蒙古タンメン中本も昔から店舗を構えています。板橋区民の間では有名ですね。
- 魂の中華蕎麦：食べログ3.68
- 蒙古タンメン中本上板橋店：食べログ3.47
他にも美味しいお店はたくさんありますが、やっぱり板橋と言えばラーメン。個人的な趣味も入っていますが、美味しい個人店が多い印象です。
上板橋駅の総合評価
総合評価は50点満点中36点です。
| 都心へのアクセス | ★★★ |
|---|---|
| 飲食店 | ★★★ |
| 商業施設 | ★ |
| ハザードマップ上の安全性 | ★★★★★ |
| 人口・駅利用者 | ★★★ |
| 治安 | ★★★★ |
| 将来性 | ★★★★★ |
| 物価 | ★★★★★ |
| 子育て支援 | ★★★★ |
| 自然環境 | ★★★ |
物価が安い、治安が良い、将来性あり、子育て支援も充実などの要素から30点台後半となりました。別記事で紹介した再開発及び駅前マンションは楽しみです。
※日経新聞「東京・上板橋駅前に高層マンション2棟 再開発組合認可」から引用
物価は安いのですが、マンション価格をみるとそこまで安い地域ではありません。都心よりの板橋区に位置しているマンションの値段は特に上昇傾向にあり、駅前のマンションもかなりの高単価になることが予想されます。
将来性がある地域だけに坪単価や売れ行きには目を光らせておきたい物件ですね。ゆかりがある人もない人もぜひ、検討してみてください。
本記事がマンション購入を検討されている方に少しでも参考になれば幸いです。購入手続きや情報収集たいへんだと思いますが、一生の買い物なので妥協せずに頑張ってください！
それではまた！読んでくださあり、ありがとうございました！(^^)
