語り継がれる中野静域
再開発が進む中野エリアに誕生するシティテラス中野。マンションの建設ラッシュの中で住環境に優れた119邸のマンションが誕生。低層仕様で高級感溢れる外観、新宿まで5分という利便性抜群の立地。再開発の恩恵を受けられるのか。
マンションログ管理人のルークです。
マンション建設ラッシュの中野エリアにシティテラスが分譲。
東中野徒歩9分、住宅街の落ち着いた立地。
小学校まで徒歩1分のファミリー向けの立地。
中野駅の再開発が注目を浴びており、価格がぐんぐん上昇中。
真横の物件が完売しただけに注目度が高く、狙っている人も多い注目の物件です！
※シティテラス中野公式HPから引用
Contents
物件概要
まずはマンションの概要を簡単にまとめてみました。
住友不動産がまたまた中野に分譲します。
中野は再開発で地価が上昇中の注目エリアです。
シティテラス中野の物件概要
| 物件名 | シティテラス中野 |
|---|---|
| 最寄駅 | 東中野 |
| 徒歩分数 | 徒歩9分 |
| 総戸数 | 119邸 |
| 会社名 | 住友不動産 |
※シティテラス中野公式HPから引用
中野は他より高低差が高いことで有名で災害に強い地域とされています。
再開発で街が綺麗になりマンションも続々と分譲されていることから価格が結構な上昇率を見せていて、普通のサラリーマンでは3LDKは買えないぐらいになってしまっています。
今回の物件も東中野から徒歩9分ということで中野再開発の影響を受けるエリアであると考えて良いと思います。
延期に延期をしているところを見ると価格と時期を慎重に見極めているのではないか？と思われます。
シティテラス中野の魅力
- 中野駅周辺の再開発により資産価値が上昇
- 閑静な住宅街
- 標高37.6mと水害に強い地域
- 小学校徒歩1分
- 落合駅・中野駅も利用可能
- スーパーや飲食点が充実
- 第一種低層住居地域に分譲
※シティテラス中野公式HPから引用
マイナスポイント
- 最寄駅徒歩9分で中野駅は徒歩10分以上
- 間取りがバラバラの可能性が高く入居者層もばらつきが出る可能性あり
間取りについては1LDK〜4LDKとなっていますので、単身の人からファミリー、シニアまで入居者層にはばらつきが出そうな印象です。
パッとみた感じはファミリー層に人気が出るかなと思ったのですが、間取りを考えるとそこまでファミリーに寄せた感じではないのかもしれないと思っています。
価格や資産価値への影響
最寄駅徒歩9分は悪くないですし大きなマイナスではないものの、やはりマンションの立地を考えると徒歩5分以内が理想です。
中野駅などの駅力が高い駅であれば徒歩10分でも大丈夫と思いますが、東中野で徒歩9分というところが今後の資産価値にどう影響してくるかですね。
あと今後、中野駅周辺にタワマン含めて多くのマンションが分譲してくるでしょうから、周辺物件と比較して競争力を保てるかは少し疑問です。
賃貸であれば貸せそうなイメージはありますが、リセールは競合が多くて条件も良いことから時期を見極める必要がありそうです。
価格と競合比較
中野駅、東中野駅周辺で分譲中のマンションを見ていきましょう。
何度も出てきていますが、中野駅は再開発プロジェクトが進行中。続々とマンション情報が出てきています。
分譲中のマンション
| 物件名 | シティテラス中野 | ルフォン東中野三丁目 | パークホームズ東中野 |
| 徒歩分数 | 徒歩9分 | 徒歩7分 | 徒歩6分 |
| 価格帯 | 8,000万前後（予想） | 未定 | 7440万円・9020万円 |
| 総戸数 | 119邸 | 44邸 | 39邸 |
| 会社 | 住友不動産 | サンケイビル | 三井不動産 |
SUUMOで東中野駅の新築マンションを検索すると上記の3件がヒットします。
どちらも徒歩分数は似ていて価格の参考になりそうです。
特にパークホームズ東中野はすでに完売間近で残り2邸で価格が公開されています。
4階の2LDK、56平米が坪単価437万、2階の3LDK、70平米が坪単価424万。2階の70平米で9,000万円超えですからね・・・。
徒歩分数では劣るものの総戸数や中野駅までの距離を考えるとそこまで坪単価を落としてくるとは思えないので、シティテラス中野も坪単価400万以上であり、400〜420がボリュームゾーンであると考えておいた方が良さそうです。
東中野駅の中古マンション
| 物件名 | ブリリア東中野パークサイドヒルズ | クラッシィタワー東中野 | プラウド東中野 |
| 徒歩分数 | 徒歩8分 | 徒歩1分 | 徒歩2分 |
| 価格帯 | 9980万円 | 1億2480万円 | 9600万円 |
| 築年月 | 2020年9月 | 2015年1月 | 2012年11月 |
| 間取り | 3LDK +S | 3LDK | 3LDK |
| 占有面積 | 76.98m2 | 70.62m2 | 75.02m2 |
ブリリア東中野パークサイドヒルズは少し前に分譲されて条件が非常に良くて話題になった物件です。注目度が高くてすぐに完売しました。その物件がもう売りに出されています。
また、駅1分のタワマン「クラッシィタワー東中野」と徒歩2分のプラウド東中野と条件の良い物件が結構売りに出されています。
物件のバリエーションだけ見れば中古でもありかなと思ったのですが・・・価格がすごいことになっていますね。
特にプラウドなんかは2012年の値上がりする前の物件なので、売主はウハウハなんじゃないでしょうか。かなりの含み益が出ると思います。中野の再開発がここまで地価を押し上げるとは私も驚きです。
周辺環境
東中野駅には「東中野銀座商店街」という駅から早稲田通りまで続く商店街があり、こじんまりとした美味しい飲食店が多くあります。
※シティテラス中野公式HPから引用
駅前にはサミット、ライフがあり油そばや焼き鳥など、下町情緒あふれるラインナップになっていて生活利便性は高いと思います。
東中野は山手通りにも面していますし車があれば都内への通勤もさらに便利だと思います。
渋谷や新宿に勤務している人はタクシー通勤も全然できると思います。都内までタクシー通勤ができるというのは飲み会の時もそうですし、通勤以外にも便利なシーンがたくさんあるので、大きなメリットだと思います。
間取り
残念ながらまだ間取りは公開されていません。
こちらは公開され次第情報を追加します。
シティテラス中野の総合評価
総合評価は50点満点中39点です。
| 都心へのアクセス | ★★★★★ |
|---|---|
| 徒歩分数 | ★★★ |
| 総戸数・規模 | ★★★ |
| 共用施設・専用ガーデン | ★★★ |
| ハザードマップ | ★★★★★ |
| 間取り | ★★★★ |
| 設備・仕様 | ★★★★ |
| 付属サービス | ★★★ |
| 生活利便性 | ★★★★★ |
| 日当たり | ★★★★ |
大規模なマンション、駅近のマンションというわけではないので、総合評価としては40点に満たない結果となりました。
ただ、間取りや設備・仕様、付属サービスに関してはまだまだ情報がないので、暫定評価ということになると思います。
あとは価格でしょうね。坪単価400を超えて420、430ぐらいまで上がってきたらちょっと一般人には手が出しづらい価格帯になってくるので、限られた人しか購入ができないでしょうね。
東中野の新築マンションも高嶺の花になりつつあります。。
住環境に優れていて規模数も100以上、徒歩分数も10分以内という比較的条件が揃った物件であることは間違いありません。中野駅周辺の状況を考えたときに「今」買うべきなのか、この坪単価で買うべきなのか？ここを見極める必要がありそうです。
個人的にはかなり条件が良い部屋を狙わないといけない印象です。中途半端な部屋を購入してしまうとリセールバリューが低く、競合優位性がない割にそこそこ高いという売れづらい物件になってしまう可能性があります。
そういったリスクも頭に入れて購入を検討する必要があるでしょうね。
情報が追加されましたら随時更新していきます。
