こんにちはー！マンションログ管理人のルークです。
前回のガーデンクロス東京王子に続き、王子駅徒歩6分の「ASUKAYAMA RESIDENCE」を取り上げたいと思います。
花見スポットで有名な王子駅すぐ横の飛鳥山公園の真隣に分譲する物件です。飛鳥山公園といえば階段を登って高台で花見をすることで有名です。（昔は大学生がたくさんいて、マナーが悪くてうるさかったですね^^;）
画一的な見た目ではなく5階建ての低層住宅仕様で高級感溢れる仕様になっているのが特徴です。売主は野村不動産など4社が参画していますので仕様も期待できるのではないでしょうか。
- 王子駅徒歩6分
- 129邸の中規模マンション
- 共用施設充実
- 高台で災害に強い
- 飛鳥山公園の隣で景観が確保されている
- 南北線と京浜東北線が利用可能
では早速みていきましょう。
物件概要
物件概要をまとめてみました。
| 物件名 | ASUKAYAMA RESIDENCE |
|---|---|
| 最寄駅 | 王子駅、西ヶ原 |
| 徒歩分数 | 徒歩6分、徒歩4分 |
| 総戸数 | 129邸 |
| 会社名 | 野村不動産、三菱地所レジデンス、近鉄不動産、総合地所 |
※ASUKAYAMA RESIDENCE公式HPから引用
駅近で高台だと小規模なのかなと思ったのですが、129邸の5階建低層仕様ということで敷地の広さも十分に確保されています。
飛鳥山公園に向いているグリーンコート、日当たり重視のブライトコート、駅側に向いているエアリーコートの3棟構成になっています。
※ASUKAYAMA RESIDENCE公式HPから引用
もし購入するのであれば、どの部屋を狙うか悩ましいところですね。飛鳥山公園がなくなって高い建物が建つという可能性はあまりないので飛鳥山公園を望む西向きの条件が良い部屋を購入できれば資産価値は維持できるかもしれないな・・・
と思ったのですが、ブライトコートの前には七社神社があり、エアリーコートの前は実質高い建物が建つスペースがありませんので、どこを選んでも目の前に高い建物が建つという心配はなさそうです。
そう考えると高台で本当に良い土地ですよね。しかも整形地を確保できたのがすごいです。
左下のフォレストヴィラという建物は共用施設でワークスペースやパーティースペースがあります。
価格と競合比較
王子駅に分譲中のガーデンクロス東京王子と比較して坪単価がどのくらい違うのか、ここが一つ検討材料になりそうなポイントです。周辺物件や中古マンションとも比較していきましょう。
現在分譲中の周辺物件
| 物件名 | ガーデンクロス東京王子 |
ASUKAYAMARESIDENCE |
アークマーク王子本町 |
| 徒歩分数 | 徒歩9分 | 徒歩6分 | 徒歩9分 |
| 価格帯 | 6500万円前後 | 未定 | 4890〜5190万 |
| 総戸数 | 300邸 | 129邸 | 55邸 |
| 会社 | 三菱地所など4社 | 野村不動産 | ステラホーム株式会社 |
ガーデンクロス東京王子の記事でも紹介しましたが、王子駅付近ですとこの3個が競合物件になると思います。ただアークマーク王子本町は小規模で販売も進んでいるみたいなので、2個の戦いになりそうです。
ガーデンクロス東京王子の坪単価は300万前後でしたが、ASAKAYAMA RESIDENCEの坪単価は最低でも360万、高いところは440万ぐらいになっています。立地や敷地の希少性を考えるとこれぐらいの金額になるのは分かりますが、それにしても高いですね。
ただ、エアリーコートの低層階は意外にお得感がある金額で出てくるかもしれません。駅に近いのでブライトコートやグリーンコートに比べれば金額は安いと思います。1階が気にならない人は1階、1階は流石に・・という人は2階を狙い目になると思います。
王子駅の中古マンション
中古マンションの相場も確認しておきましょう。
| 物件名 | 王子飛鳥山ザ・ファーストタワー＆レジデンス |
|
クレイシア王子 |
| 徒歩分数 | 徒歩1分 | 徒歩7分 | 徒歩5分 |
| 価格帯 | 7980万 | 5600万 | 5280万 |
| 築年月 | 2016年1月 |
|
|
| 間取り | 2LDK | ３LDK | 2LDK |
| 占有面積 | 70.74m2 | 70.06m2 | 56.52m2 |
これもガーデンクロス東京王子の記事で紹介しましたが、築浅物件はあまり選択肢がなく、上記3物件ぐらいでした。王子飛鳥山ザ・ファーストタワー＆レジデンスは他の部屋も売りに出されていて、7000〜8000万円で推移しているようです。
周辺環境
以下が高低差を示した画像です。飛鳥山公園に行くと分かるのですが、飛鳥山公園に入るためにには結構階段を登る必要があり、気になっている人は一度現地に足を運んで登ってみると良いと思います。高台であることが実感できます。
※ASUKAYAMA RESIDENCE公式HPから引用
ガーデンクロス東京王子はハザードマップにかぶっていて少し水害リスクがあります。それに比べると飛鳥山公園の横の高台に位置しているというのは非常に資産価値が高いですし、希少性も高いですね。
これだけで資産価値が違ってくると思います。将来のリセールバリューにも影響が出てくることは間違いありません。
エアリーコートは駅側にあるので防音対策はしっかり確認しておく必要がありそうです。今のマンションで防音対策がされていないということは有り得ないと思いますが、モデルルームで紹介される防音シミュレーションを細かく確認しておきたいところです。
間取り
1個目の間取りはブライトコートの72.47m²H1タイプです。
※ASUKAYAMA RESIDENCE公式HPから引用
トイレカウンター、マルチスペース、ウォークスルークローゼットと仕様はそこそこ頑張ってくれています。さすが野村不動産、ここはしっかりポイントを抑えている印象です。
2個目はグリーンコートの81.60m²Fタイプです。
※ASUKAYAMA RESIDENCE公式HPから引用
まず驚いたのがシューズインクロークの広さです。マンションでこれだけ広いシューズインクロークはあまり見たことがありません。低層仕様の高級路線マンションでたまにある仕様です。
納戸も広くとられているため、ゴルフバックなどの趣味スペースとして想定しているのかもしれません。共働き夫婦や引退したシニア世帯を中心に狙っていそうですね。80平米あってもファミリー4人をターゲットにした間取りではないように思いました。
ASUKAYAMA RESIDENCEの総合評価
総合評価は50点満点中44点です。
| 都心へのアクセス | ★★★★ |
|---|---|
| 徒歩分数 | ★★★★★ |
| 総戸数・規模 | ★★★★ |
| 共用施設・専用ガーデン | ★★★★★ |
| ハザードマップ | ★★★★★ |
| 間取り | ★★★★ |
| 設備・仕様 | ★★★★ |
| 付属サービス | ★★★★ |
| 生活利便性 | ★★★★ |
| 日当たり | ★★★★★ |
5点満点の項目は徒歩分数、共用施設・専用ガーデン、ハザードマップ、日当たりの4項目でした。3点の項目がなく全項目4点以上となりました。
44点はかなりの高得点だと思います。東京23区の駅近10分圏内で高台にこれだけ大きな敷地を確保できる物件がどれだけ分譲されるのか・・・これを考えると希少価値は非常に高い物件だと言えるでしょう。しかも王子駅徒歩6分、西ヶ原徒歩4分という立地。
予算と時期が合えば個人的にも購入を検討したかった物件です。永住したい、永住できる物件であり、3年、5年、10年経過してもあまり売りに出されることがない物件になると思います。売りに出された時は新築とあまり変わらないぐらいの価格になるのでしょうか。
それを考えれば多少背伸びをしてでも購入しておいて損はない物件かもしれませんね。
本記事がマンション購入を検討されている方に少しでも参考になれば幸いです。購入手続きや情報収集たいへんだと思いますが、一生の買い物なので妥協せずに頑張ってください！
それではまた！読んでくださあり、ありがとうございました！(^^)
