マンションログ管理人のルークです。
亀有の駅近にこんなに広くて形も綺麗な土地を確保できるとは！
亀有駅徒歩4分の好立地物件「クラッシィハウス亀有」。
モデルルームにも訪問（オンライン）しましたので、その感想も合わせてご紹介します。
飲食店が多い南口と比較して住宅地が広がり落ち着いた雰囲気の北口に分譲。
線路沿いに徒歩4分、総戸数121戸で建物以外の敷地も広くて余裕があります。
贅ある日々と結ばれる暮らしがある
JR常磐線「亀有」駅北口から徒歩4分。南向き中心の全121邸。1階には亀有で最も大きいスーパーになると思われるサミットが入る商業一体の複合開発。周りに高い建物がないため隅田川や足立区の花火大会も自宅から鑑賞可能。日当たり・眺望が半永久的に確保された好立地にクラッシィハウスが誕生。
- 亀有駅徒歩4分
- 121戸の中規模マンション
- 3LDK中心のファミリー、DINKS世帯多め
- 住友商事の高級ブランド
- スーパー（おそらくサミット）が1階に併設
早速、物件についてみていきましょう！
Contents
物件概要
まずは物件概要をみてみましょう。SUUMOにもあるため簡単にまとめておきます。
| 物件名 | クラッシィハウス亀有 |
|---|---|
| 最寄駅 | 「亀有」 |
| 徒歩分数 | 徒歩4分 |
| 総戸数 | 121戸 |
| 会社名 | 住友商事 |
「クラッシィハウス」は住友商事が展開しているマンションブランドですね。知る人ぞ知る高級路線のマンションブランドであり、高品質で設備のグレードも高めのものを使用している印象です。
現状、ほぼ完成していて外観が確認できる状態になっています。かなり大きなスーパーが入るので、近隣の人にとっても楽しみな物件でしょう。
資産価値
本物件の資産価値は何と言っても亀有北口徒歩4分という立地です。
ただ、綾瀬や金町に分譲中のマンションや高止まりしている新築マンション価格を加味すると本物件は本当に「買い」なのか？トータル的に資産価値を調べてみました。
リセールバリュー
リセールバリューを人口、希少性、徒歩分数、立地、設備、総戸数など「数値」をベースにみていきましょう。
最初に人口と亀有駅の利用者数の増減を調べてみました。人口・駅の利用者数の増減は未来を予測する上で非常に重要です。人口が増加していれば単純に需要が増加しているため住宅の価格が下がりづらいという見方ができます。詳しく知りたい方は葛飾区のHPに掲載されていますので、確認してみてください。
＜葛飾区の人口推移＞
- 令和1年1月1日時点：462,591人
- 令和2年1月1日時点：464,550人
- 令和3年1月1日時点：463,691人
- 令和3年2月1日時点：463,375人
- 令和3年3月1日時点：462,987人
＜亀有駅の利用人口＞
- 2017年：42,020人
- 2018年：42,854人
- 2019年：42,901人
令和1年から2年にかけて増加したものの、令和3年になり若干減少していて、令和3年1月〜3月をみても減少傾向にあります。ただ、駅の利用者数は増加しているので、北口の足立区を含めて亀有駅周辺の人口だけで見ると増加していると言えるでしょうね。
亀有駅としての「駅力」は高まっている、つまりリセールバリューは期待できる駅であると言えると思います。
次に希少性という観点ですが、SUUMOを見ると亀有駅徒歩5分圏内の新築マンションは1件のみ、つまり「クラッシィハウス亀有」のみでした。
また、総戸数が121戸ということから、仮に数年後に売りに出したとしてクラッシィハウス内で競合になる可能性は低く、希少性が高い物件だと言えそうです。
競合マンションと比較
上記のとおり、亀有駅だと競合物件がありませんでした。ただ、隣の金町駅に目を向けるといくつか競合になりそうな物件がありました。（プラウドタワー金町はほぼ完売状態で比較しても意味がないので、それ以外で比較しています）
| 物件名 | プレミスト金町 | メイツ東綾瀬 |
| 徒歩分数 | 金町駅徒歩7分 | 綾瀬駅徒歩9分 |
| 価格帯 | 2800万〜6300万 | 4480万〜5580万 |
| 総戸数 | 124戸 | 79戸 |
| 会社 | 大和ハウス工業 | 名鉄不動産 |
※著者作成（情報はSUUMOから引用）
プレミスト金町は、金町駅徒歩7分・総戸数124とまずまずの条件です。「プレミスト」は大和ハウスのマンションブランドで少し前から都心部で積極的に分譲しています。
川に近い場所なのでハザードが気になるのと、1LDK〜3LDKまでが混在するプランになっているため、子育て世帯だけじゃなくディンクスや単身世帯も多くなりそうです。住んでいる人の属性はバラバラになるかもしれません。（これは人によってメリットにもデメリットにもなり得ます）
メイツ東綾瀬は、綾瀬駅徒歩9分・総戸数79戸で若干駅からの距離があるものの10分以内なので駅近で探している人はギリギリ検討に上がる物件だと思います。
メイツもあまり聞いたことがないマンションですが、名鉄不動産のマンションブランドであり徒歩5〜10分の駅から遠すぎないエリアをうまく狙って分譲している印象があります。
公園に隣接していて3LDKが多めのプランなので子育て世帯に向いている物件だと思います。総戸数は少ないものの、メイツは設備グレードを重視しているブランドではあるので、「部屋」を気に入れば購入を検討できる物件だと思います。
相場情報
モデルルームへ行けば営業さんが教えてくれますが周辺マンションの坪単価もみておきましょう。
「マンションエンジン」というサイトでは平均62.64㎡で坪単価241.1万となっています。中古マンションの坪単価も調べてみました。
- ザ・パークハウス亀有（徒歩4分）：坪単価268万
- オープンレジデンシア亀有（徒歩6分）：坪単価235万
- ライオンズ亀有駅前レジデンス（徒歩3分）：坪単価228万
- ブランズ亀有（徒歩4分）：坪単価228万
- パークホームズ亀有ガーデンズコート（徒歩5分）：坪単価258万
※ノムコムから引用
ザ・パークハウス亀有は分譲されてから日が浅いのでどんなに安くても坪単価280万ぐらいと予測しておくのがよさそうです。クラッシィハウス亀有の坪単価中央値としては300〜320万ぐらいになるのではないでしょうか。
周辺環境
スーパー、コンビニまでの距離、教育関連（保育園、小学校、中学校など）までの距離、ハザードマップ、土地柄、土地の歴史、駅の歴史などの周辺環境をチェックしていきましょう。
商業施設・教育関連施設までの距離
- ビーンズ（スーパー）：徒歩2分
- イトーヨーカドー：徒歩4分
- セブンイレブン：徒歩3分
- アリオ亀有：徒歩9分
- 中之台小学校：徒歩4分
- 隅田学園：徒歩8分
- 一之台中学校：徒歩10分
ハザードマップ
亀有駅はハザードマップを注意深くみておく必要があるエリアです。下の図を見ていただければ分かりますが、「荒川」と「中川」に挟まれた地域であることが分かります。
※葛飾区水害ハザードマップ（令和2年発行）から引用
色がついている箇所は水害の危険性がある地域です。色が濃い部分はその危険性が高いことを示しています。亀有駅周辺がどうなっているか、もう少し拡大した図を見てみましょう。
※葛飾区水害ハザードマップ（令和2年発行）から引用
地図の真ん中が亀有駅ですが、やはり亀有駅周辺も水害リスクがあります。クラッシィハウス亀有はギリギリ赤色の危険度が高いエリアに被っていないか、少し被っているかという微妙なところですね。
土地柄、土地の歴史、駅の歴史
以前は「亀無」という地名でしたが、縁起が悪いということで「亀有」になったと言われています。土地の形が亀の甲羅のように丸く盛り上がっていることから亀という漢字が入っているのですが、現在、土地の高低差がすごくあるわけではないと思います。
その他特に把握しておくような危険な情報や大災害などの情報は出てきませんでしたが、「亀」や「川」などが地名に入ると昔から水害が多い場所という意味合いもあるみたいですし、実際に大きな川に挟まれているエリアということは把握しかなければいけません。
「亀有駅」はJP常磐線1本のみで金町まで行くと京成線が使えます。まだ具体的な内容は公表されていませんが、有楽町線が延線する計画があり、豊洲の方から住吉駅を通って亀有駅まで伸びてくるという「予想」が出ています。
これが実現すれば駅力が向上して将来のリセールバリューが十分に期待できるエリアになることは間違いないです。ただ、これは本当に伸びてくるのか、いつ頃実現するのか、という具体的なことはまだ何も分かっていません。
間取り
公式サイトに現在の供給状況と全体図が掲載されていましたので、引用しておきます。
※「クラッシィハウス亀有」公式サイトの「プラン」ページから引用
右から3番目だけ2LDKであとは全て3LDKです。
色がついている右から4番目の間取りをみてみましょう。
※「クラッシィハウス亀有」公式サイトの「プラン」ページから引用
スタンダードな間取りで図面上では珍しい設備や特別な仕様もみられません。2LDKが1列しかないということは3LDK需要が多い、つまりファミリー世帯の需要が多いと予測できます。
購入時、2LDKがマイナスになるということはありませんが、リセールだけを考えると3LDKのほうが良いと思います。一番右と一番左以外は南向きであり、3Fからが住居用となっています。1Fと2Fは商業施設（スーパー）が入る予定です。
住友商事が売主ですので、住友商事系列のスーパー「サミット」が入るのではないかと噂されています。他のスーパーを入れる理由がないので、「サミット」でほぼ決まりだと思われます。
クラッシィハウス亀有の総合評価
総合評価は50点満点中43点です。
| 都心へのアクセス | ★★★★ |
|---|---|
| 徒歩分数 | ★★★★★ |
| 総戸数・規模 | ★★★★ |
| 共用施設・専用ガーデン | ★★★★ |
| ハザードマップ | ★★★★★ |
| 間取り | ★★★★ |
| 設備・仕様 | ★★★★ |
| 付属サービス | ★★★ |
| 生活利便性 | ★★★★★ |
| 日当たり | ★★★★★ |
5点満点の項目は徒歩分数、ハザードマップ、生活利便性、日当たりの4項目となりました。付属サービスが3点ですが、その他の項目は全て4点以上となっています。
上記の項目には含まれていませんが、減点理由は価格です。これは相場が上昇しているためやむを得ないと思うのですが、亀有徒歩4分、ライバル物件がいないことを考えるとかなり強気な価格で出してくることと予測できます。（チラッと聞いた噂では亀有ではかなりの価格帯だったとのこと）
6000万前後が一番安いレンジで、比較的条件の良い中層階で6500万ぐらいの価格帯になってくると思われます。そして、この売れ行きを鑑みると第2期は値上げの可能性もありますね。
オリンピックがどうなるか分からないこと、日本は全体的に人口減少していること、コロナで東京都から転出する人が増加していること、このあたりを踏まえても損することはなさそうです。
物件自体にも魅力がありますし、徒歩4分という立地を考えると仮に売却するとなった場合でもトントンぐらいにはなるのかなという印象です。
記載している内容はあくまで管理人の個人的な見解です。ご自身で情報を取捨選択して最終決定をお願いします。
本記事がマンション購入を検討されている方に少しでも参考になれば幸いです。購入手続きや情報収集たいへんだと思いますが、一生の買い物なので妥協せずに頑張ってください！
それではまた！読んでくださあり、ありがとうございました！(^^)
