然も（さも） 敷地面積5200㎡超に心解く庭園美を
「大山町クロスポイント周辺地区第一種市街地再開発事業」が進行する大山駅。商店街を中心に生まれ変わろうとしている街。大山駅徒歩7分、全187邸、共用施設充実、庭園ありの注目物件が誕生。
マンションログ管理人のルークです。
パークハウスブランドの注目物件が出てきました。
池袋駅まで2.5キロ圏内（歩いて20分とか？）に位置しており、電車だと5分。
都心へのアクセスは抜群の高級感があるマンションです。
早速、詳細をチェックしていきましょう！
※ザ・パークハウス 板橋大山大楠ノ杜公式HPから引用
Contents
物件概要
まずはザ・パークハウス 板橋大山大楠ノ杜の物件概要を簡単にまとめてみました。
パークハウスブランドなのでブランド力は抜群。
パークハウスは重厚感があって落ち着いた雰囲気が特徴です。
ザ・パークハウス 板橋大山大楠ノ杜の物件概要
| 物件名 | ザ・パークハウス 板橋大山大楠ノ杜 |
|---|---|
| 最寄駅 | 大山駅 |
| 徒歩分数 | 徒歩7分 |
| 総戸数 | 187邸 |
| 会社名 | 三菱地所レジデンス |
※ザ・パークハウス 板橋大山大楠ノ杜公式HPから引用
欲を言えば徒歩5分以内がよかった・・・ですが、徒歩7分でも及第点です。
再開発で大山全体が綺麗になり駅力が上がると徒歩10分圏内の中古マンションの価値も見直されるでしょうから、徒歩7分ということでリセールもそこそこ期待できる立地だと思います。
ただ、これから駅近マンションが出てくるので、そことの兼ね合いで条件の良い部屋を選んでおく必要はありそうですね。
ザ・パークハウス 板橋大山大楠ノ杜の魅力
- ザ・パークハウスの安心感
- 187邸の中規模マンション
- 豪華で広い庭園
- 豪華ゲストルームあり
- 共用施設充実
- ネットスーパー対応設備あり
- ルーフバルコニー付きの部屋が多数
※ザ・パークハウス 板橋大山大楠ノ杜公式HPから引用
マイナスポイント
- 柱などの関係できれいな間取りが少ない
- 大山駅の駅力の低さ
- 大通り沿いで楓館は喧騒が心配
価格や資産価値への影響
今回の物件は川越街道に面していて少し車通りが心配なところはありますが、逆に出かけるのに便利というメリットもあります。
※ザ・パークハウス 板橋大山大楠ノ杜公式HPから引用
楓館、桜館、楠館の3つの棟がありますので、どの棟のどの部屋を選ぶのかというのは一つ資産価値やリセールを左右するポイントになると思います。
少し心配なのは価格と周辺マンションとのバランスですね。
今後、タワマンが分譲されてくるでしょうから、そこに勝てるぐらい魅力があるかどうか。おそらくそれを意識して庭園やゲストルームなどに力を入れているのではないでしょうか。
価格と競合比較
周辺の新築マンション、中古マンションから坪単価を算出して予想価格を出してみました。
あくまで参考値となりますので、そこまで正確なものではないという温度感で見ておいてください。
現在分譲中の周辺マンション
| 物件名 | ザ・パークハウス 板橋大山大楠ノ杜 | プレシス大山 | クレストラフィーネ板橋本町 |
| 徒歩分数 | 徒歩7分 | 徒歩10分 | 板橋本町徒歩3分 |
| 価格帯 | 未定 | 3590万円～4610万円 | 5300〜7200万 |
| 総戸数 | 187邸 | 23邸 | 90戸 |
| 会社 | 三菱地所レジデンス | 一建設 | ゴールドクレスト |
周辺で競合となるようなマンションはありませんでした。大山徒歩10分にプレシス大山がありますが、小規模ですでに分譲中ですしこれといった特徴はありませんので競合はしないと思います。
ただ、プレシスの価格帯は参考になりそうです。10階の2LDKで坪単価は341万です。5階でも300は超えています。
プレシスよりも駅近で規模数も確保されていて共用施設ありなど諸々の条件を加味すれば坪単価はどんなに安くても330〜340あたり、ボリュームゾーンは350〜380ぐらいなのかなという予想です。70㎡であれば7,423万〜8,059万。
低層階や条件の悪い部屋はもしかしたら7,000万ぐらいで買えるかな・・・という期待もありますが、購入したい人は上記ぐらいの金額感で検討しておいた方が良いと思います。
大山駅の中古マンション
| 物件名 | ルピナス大山グランドタワー・ｊステージ | アデニウム大山町 | ＢＥＬＩＳＴＡ板橋大山 |
| 徒歩分数 | 徒歩6分 | 徒歩5分 | 徒歩6分 |
| 価格帯 | 5100万円 | 5630万円 | 5940万円 |
| 築年月 | 2003年11月 | 2014年4月 | 2010年10月 |
| 間取り | 2LDK+S（納戸） | 2LDK+S（納戸） | 2LDK |
| 占有面積 | 71.42m2 | 72.51m2 | 70.52m2 |
築年数が近くて徒歩分数も近いという観点だと一番右の「ＢＥＬＩＳＴＡ板橋大山」がイメージしやすいでしょうか。
坪単価は278万。10年が経過して坪単価278万は魅力的ですね。おそらく購入時よりも坪単価は上がっているでしょう。確かに坪単価350と比較すると坪単価278万でも中古マンションを検討したくなる気持ちは分かります。
再開発でマンションが建設されてさらに坪単価が高いマンションが売りに出されてくると周辺相場ももう一段階上がる可能性があります。そういう意味では本物件を購入しておいてタイミングを見て売却して次のところへ、という選択肢もアリかもしれません。
一生住み続ける前提ではなくても検討できる物件でしょう。
周辺環境
すぐ近くにハッピーロードという大山に住んでいる人であれば絶対に知っているというか絶対に日常的に通ったり買い物をしたりしている商店街があります。
※ザ・パークハウス 板橋大山大楠ノ杜公式HPから引用
私も歩いたことありますが、安いお惣菜を売っていたり八百屋さんがあったりとザ下町の商店街という感じです。
大山駅のデメリット
ただ、やはり気になるのは大山駅の古さと商業施設などがあったり広いロータリーがあったりと整備されているわけではない片田舎の駅のような雰囲気があるところです。
これが再開発により綺麗になっていけば資産価値はグッと上がるイメージが持てるのですが、現在は駅としての魅力には欠けるかなというのが率直な感想です。
ハザードマップ
荒川のハザードマップには被っていませんでした。集中豪雨の際のハザードマップを見てみましょう。
※板橋区HPから引用
そこまで目立った浸水被害はなさそうです。ハザードマップはそこまで心配する必要はないと思います。
間取り
まずは全体像を見てみましょう。
※ザ・パークハウス 板橋大山大楠ノ杜公式HPから引用
楓館は南向き、桜館は西向き、楠館は南向きが2タイプ・西向きが3タイプ・北向き2タイプとなっていて部屋選びに結構悩むと思います。
資産価値が高い部屋・狙い目の部屋
私の主観ですが、資産価値が高い部屋、狙い目の部屋を紹介しようと思います。
あくまで私の主観で選んでいますので、最終的には各自でご判断ください。
- 桜館・75B・低層階〜中層階→間取り良く、西向きでお手頃な価格に期待
- 楠館・70C・低層階→間取り良く、アイランドキッチン、角部屋
- 桜館・70Br→ルーフバルコニーありの中でもグロス価格が低く希少性高
- 楠館・65Ar→ルーフバルコニーありの中でもグロス価格が低く希少性高
楠館・70Cの間取り解説
※ザ・パークハウス 板橋大山大楠ノ杜公式HPから引用
まず3つの中でどの棟が良いのか？という観点では川越街道に面している楓館は少し抵抗があるので、私個人的には桜か楠です。もし楓を選ぶとしたら高層階の眺望が良いところを選ぶと思います。眺望が良いのが楓の魅力だと思うので。
その中でも南向きの角部屋という条件は70Cと90Aだけですね。90Aはかなりの価格であると考えると70Cが狙い目になるのかなと思いました。
また、庭園に近い位置で庭園の雰囲気を感じられるし日当たりが良いというところもメリットだと思います。
それとアイランドキッチンの仕様で他の間取りと比較してスッキリしていて使いやすい間取りだと思います。2LDKで2個の部屋が独立しているので、子供1名のファミリーも住めるしDINKS、シニア世帯も住める間取りです。
そういう意味だとリセールの時にターゲットが広くこの部屋は売りやすい部屋だと思われます。リセールバリューが高いと言っても良いのではないでしょうか。（詳細は別記事の「【新築マンション購入体験談1】駅近2LDKの需要は？資産価値や利便性を考察。」を参考）
ザ・パークハウス 板橋大山大楠ノ杜の総合評価
総合評価は50点満点中44点です。
| 都心へのアクセス | ★★★★★ |
|---|---|
| 徒歩分数 | ★★★★ |
| 総戸数・規模 | ★★★★ |
| 共用施設・専用ガーデン | ★★★★★ |
| ハザードマップ | ★★★★★ |
| 間取り | ★★★ |
| 設備・仕様 | ★★★★ |
| 付属サービス | ★★★★ |
| 生活利便性 | ★★★★★ |
| 日当たり | ★★★★★ |
間取りが少し残念です。なぜこの間取りにしたんだろう・・という間取りが多く使いやすい間取りが少ない印象でしたので3点にしました。
ただ、間取りのタイプはかなり種類がありますので、公開されていない間取りの中でも良い間取りがあるかもしれません。そこに期待ですね。
都心へのアクセスや共用施設・専用ガーデンは文句なしで満点です。生活利便性も商店街があり物価も安いことから住みやすくて買い物に不便することもないという理由から満点にしました。
HPのデザインもそうですが間取りを見てもファミリー狙いではなくDINKSや周辺のシニア世帯の住み替えを狙っているように思います。高級路線で坪単価も高めに設置される可能性はあります。
設備や仕様に期待したいところですが、グレードが上がりすぎると価格が心配です。管理費も高めになる気がします。7,000前後でお得感がある部屋があると嬉しいですね。
