都心への近さと、毎日の楽しさがここに出逢う
東京駅まで5キロ圏内の住吉駅が最寄り。アリオ北砂まで徒歩5分、激安スーパーの「オーケーストア」も徒歩5分。子育て向き・自然環境重視の中規模マンションが誕生。清澄白河も近く都心の利便性も享受できる落ち着いたマンション。
みなさん、こんにちはー！マンションログ管理人のルークです。
ここ5年ぐらい新築マンション建設ラッシュの半蔵門線「住吉駅」。これまで住吉駅の新築マンションは清澄白河駅よりか菊川駅よりに分譲されることがほとんどでしたが、今回はアリオ方面に分譲される珍しい物件です。
駅徒歩15分ではありますが、人気の商業施設「アリオ北砂」まで徒歩5分という立地です。住吉駅は知る人ぞ知る住みやすい街としてじわじわと人気が高まってきているエリアでもあります。
「シティテラス住吉」は子育て世帯を狙った物件になることは間違いありません。徒歩15分をカバーできるような住環境・子育て環境がどれだけ整っているのか、仕様や設備にどれだけ投資しているのか、このあたりに注目です。
- 半蔵門線住吉駅を使える利便性
- アリオ北砂まで徒歩5分
- 閑静な住宅街
では早速みていきましょう。
物件概要
物件概要は以下です。住吉駅の利便性と駅から離れているもののアリオ北砂まで徒歩5分で閑静な住宅街に住めるというのが本物件の魅力です。
| 物件名 | シティテラス住吉 |
|---|---|
| 最寄駅 | 住吉駅 |
| 徒歩分数 | 徒歩15分 |
| 総戸数 | 149戸 |
| 会社名 | 住友不動産 |
そこまで土地が広いわけではなさそうですので、共用施設は入らないと思われます。一番小さい部屋でも67㎡なので、子育て世帯がターゲットになっています。
住吉駅は都心に比較的近いエリアで周りと比較すると価格はリーズナブルですが、そこまで安い土地でもありません。ある程度の年収帯の人が購入するエリアです。
住宅街で同じような家族構成のお隣さんかつそこそこの年収帯の人と繋がりが持てる暮らしやすいマンションになりそうな予感がします。
資産価値
資産価値があるかと言われると本物件は資産価値を求めて購入する物件ではないのかなという印象です。
一生住むことを前提に購入する人が多いのではないでしょうか。
リセールバリュー
リセールバリューを算出する上で、住吉駅の利用者は周辺の人口動態を調べてみました。
- 2017年：44,268人
- 2018年：44,760人
- 2019年：44,974人
- 2019年1月1日：518,479人
- 2020年1月1日：521,835人
- 2021年1月1日：526,301人
- 2021年2月1日：525,979人
- 2021年3月1日：525,740人
住吉駅の利用者数と江東区の人口は増加傾向にあります。ただ、江東区の人口の直近3ヶ月は少し減少しています。
住吉駅はマンションの建設ラッシュも影響してこれから利用者が増加することが予測できます。人口の減少もあまり気にしなくてもよさそうです。
- 住吉駅徒歩15分（西大島徒歩14分）
- アリオ北砂まで徒歩5分、小学校がすぐ隣
- 江戸川の水害危険性あり
徒歩分数15分が一番のネックであり、住環境と天秤にかけて検討する必要がありそうです。あとは価格が坪単価300万を超えてくるのか、下回るのかが気になります。
競合マンションと比較
半蔵門線沿いの住吉、錦糸町、清澄白河あたりは分譲マンションが少なく一息ついているタイミングです。
新宿線沿いに「バウス西大島」という規模も同じぐらいの競合物件があります。
| 物件名 | シティテラス住吉 | パークリュクス清澄白河 | バウス西大島 |
| 徒歩分数 | 徒歩15分 | 徒歩10分 | 徒歩7分 |
| 価格帯 | 未定 | 2,800〜7,000万 | 未定 |
| 総戸数 | 149戸 | 54戸 | 183戸 |
| 会社 | 住友不動産 | 三井不動産 | 日本土地建物 |
シティテラス住吉は住吉駅まで徒歩15分ですが、西大島駅までは徒歩14分。
西大島の方が近いということですね。
バウス西大島は西大島から徒歩7分なので、結構近い距離にあると思います。
バウス西大島はアリオ北砂まで徒歩3分、シティテラス住吉はアリオ北砂まで徒歩5分、ただ住吉駅という2路線使える利便性の高い駅が利用可能。
この違いをどう捉えるかによって選択が変わってくるでしょうね。
もう少し予算がある人は近くのプラウドタワー亀戸クロスやプラウドタワー小岩ファーストなども検討できるでしょう。
相場情報
住吉駅周辺で現在売りに出されている中古マンションを調べてみました。できるだけ築年数が新しい物件でかつ徒歩分数が近い物件をピックアップしました。
- プレシス東陽町（徒歩16分）：65.42㎡、5,980万
- ガーデンホーム住吉パークフォート（徒歩16分）：76.17㎡、4,180万
- レーベンハイム東陽町アクアリア（徒歩14分）：73.06㎡、4,980万
中古マンションもそこそこの値段で売りに出されているところを見ると、本物件も徒歩15分とはいえそこまで安い坪単価にはならない気がします。300万をちょっと切るぐらいなのでしょうか。もっと安い価格で出してくるのか・・・価格は気になるところです。
周辺環境
周辺環境はアリオ北砂まで徒歩5分という点が1番の魅力です。その他は正直目立ったセールスポイントがありません。これは落ち着いた住環境で子育てがしやすいということでもあります。
猿江恩賜公園、木場公園が徒歩でいけるぐらいの距離にあるので休日に子供と遊ぶのには重宝しそうです。
北砂小学校もすぐ隣なのでお子さんが小さい家庭や小学校前の家庭で駅近に拘らない人にとっては価格次第で買いな物件になると思います。
間取り
間取りはまだ情報がアップされていないようです。アップされましたら、分析していきたいと思います。
シティテラス住吉の総合評価
総合評価は50点満点中34点です。
| 都心へのアクセス | ★★★★ |
|---|---|
| 徒歩分数 | ★★ |
| 総戸数・規模 | ★★★ |
| 共用施設・専用ガーデン | ★★★ |
| ハザードマップ | ★★★ |
| 間取り | ★★★★ |
| 設備・仕様 | ★★★★ |
| 付属サービス | ★★★ |
| 生活利便性 | ★★★★ |
| 日当たり | ★★★★ |
残念ながら5点満点の項目はありませんでした。
徒歩15分でリセールバリューが高いわけではありませんし、特別な共用施設や周辺施設があるわけではないです。少し特徴に欠ける物件です。
資産性が高い物件を求めている人には向いていませが、駅から離れていても気にしない、かつ腰を据えて子育てをしたい世帯にとっては十分に検討できる物件だと思います。
少し歩けば清澄白河がありおしゃれなカフェがたくさんありますし、錦糸町に行けば商業施設や飲食店もたくさんあります。住環境としては落ち着いていてアリオがあるので休日のちょっとしたお出かけも暇しない、子育て世帯バランス型の物件であることが分かります。
資産性が高くないといっても江東区アドレスですし、価格としては都心までの距離が同じぐらいの他エリアと比較するとかなり安い価格で出てくるはずです。まさにバランスが取れた物件です。意外に売れるような気もします。
本記事がマンション購入を検討されている方に少しでも参考になれば幸いです。購入手続きや情報収集たいへんだと思いますが、一生の買い物なので妥協せずに頑張ってください！
それではまた！読んでくださあり、ありがとうございました！(^^)
