Tokyo comfort JR九州が叶える、東京の心地よい暮らし。
JR九州が東京にマンションを建設。整形地に165邸、3駅が利用可能。都心に住みつつ自然環境や家の快適さ、住環境を重視する人向けのマンション。ワークルームやTSUTAYAと提携したライブラリーラウンジを完備。
こんにちは。マンションログ管理人のルークです。
「MJR」ってどこのブランドだろう・・と思った方も多いと思います。
JR九州のブランドなんですね。東京にマンションを建設するのは珍しいと思います。
少し前に住吉駅徒歩7分でライブラリーラウンジを備えたマンションが人気を博しました。
今回もTSUTAYAと提携したライブラリーラウンジが完備されています。
ワークルームなどの新しい取り組みもあり売れ行きが気になるところです。
早速、詳細についてみていきましょう。
※MJRトーキョープロジェクト公式HPから引用
Contents
物件概要
まずは物件概要、魅力、マイナスポイントをまとめてみました。
JR九州が分譲することは珍しいので、仕様や外観などどこまで拘っているのか注目ですね。
MJRトーキョープロジェクト物件概要
| 物件名 | MJRトーキョープロジェクト |
|---|---|
| 最寄駅 | 東陽町、住吉 |
| 徒歩分数 | 徒歩15分 |
| 総戸数 | 165邸 |
| 会社名 | 九州旅客鉄道株式会社 |
※MJRトーキョープロジェクト公式HPから引用
徒歩15分と駅距離が遠いので少し敬遠しがちな物件ではあるものの、東陽町・住吉駅・清澄白河駅の丁度真ん中に位置していて立地は良いと思います。
自然環境も豊富、おしゃれなお店も多い、落ち着いていて子育てに最適などのメリットが多く、この辺りで検討している人は興味を惹かれる要素があります。
整形地で規模数も150邸以上の中規模クラスですし、ワークルームなどの共用施設も充実しているので物件自体の魅力はあると思います。
徒歩分数がどこまで影響を与えるのか注目すべき物件です。
MJRトーキョープロジェクトの魅力
- TSUTAYAと提携したライブラリーラウンジ
- 打ち合わせやオンライン授業などに使えるワークルーム設置
- 整形地、165邸の中規模マンション
- 3路線利用可能
- 平置きの駐車場
- 木場公園、猿江恩賜公園などの自然環境豊富
- 有楽町線の延線計画により資産価値上昇が見込める
- 清澄白河のおしゃれな街並み
- 江東区アドレス
マイナスポイント
- 最寄駅徒歩15分
- 飲食店が少ない
- スーパーまで徒歩5分以上
価格や資産価値への影響
何より最寄駅徒歩15分が資産価値にどう影響するのか？ここが気になります。
最寄駅徒歩10分以上になるとリセールがかなり厳しくなります。
ただ、今回は深川エリアあたりの徒歩15〜20分のエリアで土地を探している戸建てニーズも取り込むような狙いがあるのかなと思いました。
ワークスペースやライブラリーラウンジなどがあり家時間を意識した物件になっているということ、周辺環境に自然が多く落ち着いた住環境であること、おそらく3LDK〜4LDK多めであること。
このあたりを加味するとファミリー、共働き世帯、シニア世帯で駅から遠くても良いから定住のマイホームを探している世帯がターゲットになるのかなと思っています。
1LDKも入っているのが少し気になりますが、おそらく基本はファミリー世帯なのかなと。
価格と競合比較
分譲中のマンションの価格や周辺の中古マンションの販売状況をチェックしておきましょう。
徒歩15分ですし比較的価格が落ち着いている住吉エリアということで価格に期待を寄せている人も多いのかなと思っています。
住吉駅の新築マンション
| 物件名 | MJRトーキョープロジェクト | 猿江恩賜公園レジデンス | シティテラス住吉 |
| 徒歩分数 | 徒歩15分 | 徒歩10分 | 徒歩15分 |
| 価格帯 | 未定 | 未定 | 未定 |
| 総戸数 | 165邸 | 218邸 | 149戸 |
| 会社 | 九州旅客鉄道株式会社 | 三菱地所レジデンス株式会社 | 住友不動産 |
現在SUUMOにて新築マンションを検索すると東陽町ではヒットしませんが、住吉駅ですと上記の3件がヒットします。（他は錦糸町や西大島などでしたので実質上記の3件）
徒歩分数も同じ、規模数も似ていることから比較がしやすいです。しかも3件とも時期が似ていてガチンコで競合する物件になると思います。
ただ、これだと少し価格が予想しづらいので、以前のマンションと比較してみましょう。
例えば、メイツ深川住吉という比較的似たようなエリアで分譲された物件ですと、71㎡で6300万円ぐらいでした。もう2年以上前です。坪単価は292万円です。
数年前で坪単価290〜300万ですから値上がりはしていると思うのですが、徒歩分数と立地を加味すると今回も280〜290万ぐらいなのかなと予想しています。うーん、ちょっと価格の予想が難しいエリアではありますが、70㎡の中層階が6,500万ぐらいで購入できる水準だと人気が出そうに思います。
住吉駅の中古マンション
| 物件名 | シティコープ千石 | クレストフォルム清澄庭園 | メイツ深川住吉 |
| 徒歩分数 | 清澄白河徒歩14分 | 清澄白河徒歩8分 | 住吉徒歩7分 |
| 価格帯 | 4980万円 | 5480万円 | 7770万円 |
| 築年月 | 1981年4月 | 2001年2月 | 2020年1月 |
| 間取り | 3LDK | 3LDK | 3LDK |
| 占有面積 | 72.09m2 | 60.63m2 | 71.39m2 |
上でも紹介したメイツ深川住吉が早速売りに出ていました。
坪単価361万で出ているのでかなり高い価格で出していることが分かりますが、確かにちょっと高めではありますが、今の価格にすると坪単価320〜330ぐらいでも十分にあり得ると思います。
それを考えると300万ぐらいで出してきてもおかしくはないと思います。
都心に近いエリアでもありますから、坪300をベースにして条件が悪いところは坪300を切流ぐらいであれば嬉しいですね。
東陽町駅の中古マンション
| 物件名 | サンクレイドル木場公園Ⅱ | テラス東陽町ネクスタワー | プラウド東陽町 |
| 徒歩分数 | 徒歩16分 | 徒歩14分 | 徒歩14分 |
| 価格帯 | 5590万円 | 6180万円 | 6690万円 |
| 築年月 | 2017年8月 | 2011年1月 | 2010年2月 |
| 間取り | 3LDK | 3LDK | 3LDK |
| 占有面積 | 67.23m2 | 71.98m2 | 86.56m2 |
東陽町徒歩15分前後だと280〜290万が相場のようですね。
70㎡だと6,000万円を超えてきます。中古なので交渉の余地はあるかもしれませんが、それでも6,000万円を切ることはないと思われます。
うーん、これをみるとMJRトーキョープロジェクトの価格が坪単価300を切るということは考えづらいですね・・・。最低でも300はきらなさそうです。
坪300だと70㎡で6,363万円。東京駅まで4キロの距離ですが、この距離感で6,500万円を切るマンションというのはかなりお手頃な感じがします。
※MJRトーキョープロジェクト公式HPから引用
それを考えるとおそらく坪単価310〜330ぐらいがいいところかなと。価格の情報が出てくるのが楽しみです。
周辺環境
特筆すべきは周辺にある自然環境でしょう。
※MJRトーキョープロジェクト公式HPから引用
木場公園が近くにあり、豊住公園も近い、住吉の方へ行けば猿江恩賜公園もあります。
大きな公園が近くにあるというのは子育て世帯にとってはありがたいことです。木場公園は休日にテントを張ってゆったりピクニックをしてる人も多く、BBQを楽しんでいる人もいます。
少し歩けばアリオにも行けます。15〜20分ぐらいの距離なので自転車で5分ぐらいだと思います。休日のちょっとした散歩と買い物に最適です。
間取り
76.86㎡の4LDKの間取りです。
※MJRトーキョープロジェクト公式HPから引用
4人家族だと、4畳の部屋2個はおそらく子供部屋として使う想定で、6畳が寝室、5畳が仕事部屋というイメージだと思います。
子供ふたりだとちょっと手狭な気がしますので、子供1人での利用を想定しているのかもしれません。この間取りはちょっと使いづらいような気はしました。
MJRトーキョープロジェクトの総合評価
総合評価は50点満点中40点です。
| 都心へのアクセス | ★★★★ |
|---|---|
| 徒歩分数 | ★★ |
| 総戸数・規模 | ★★★★ |
| 共用施設・専用ガーデン | ★★★★★ |
| ハザードマップ | ★★★★★ |
| 間取り | ★★★ |
| 設備・仕様 | ★★★★ |
| 付属サービス | ★★★★ |
| 生活利便性 | ★★★★ |
| 日当たり | ★★★★★ |
徒歩分数が2点、間取りは今のところ3点となっていて、この2項目が足を引っ張っています。ただ、間取りは今後情報が出て来れば上方修正する可能性はあります。
何よりやはり徒歩15分と価格の兼ね合いが一番大きなポイントになると思います。
戸建てとの比較でメリットを見出せるか、徒歩15分でも住みたいと思えるかどうか、十分に価値を感じられるかどうか、このあたりを十分に検討する必要があるでしょう。
まだ発表されたばかりで価格も分かりません。また情報が追加されたら都度記事を更新していきたいと思います。
