みなさん、こんにちはー！マンションログ管理人のルークです。
JR総武線「小岩駅」徒歩1分のタワマンが分譲する日が来るとは。非常に楽しみな物件が出てきました。「プラウドタワー小岩ファースト」ですね。
サブエントランスまでの距離は80m、100m走よりも近い距離で駅に行ける立地です。しかも、今回は商業施設「FIRSTA koiwa」が隣接しておりデッキ直結です。
近いエリアにはプラウドタワー亀戸クロスが分譲中で、少し前には金町駅にプラウドタワー金町が分譲していました。共通しているのは商業施設との一体開発です。プラウドは最近マンション以外の魅力提供にも積極的ですね。
そんな、「プラウドタワー小岩ファースト」の魅力を見ていきましょう。“買い”な物件であることは確かですが、総合的に分析してみました。
- JR総武線小岩駅徒歩1分、駅までの距離80m
- 商業施設「FIRSTA koiwa」隣接・デッキ直結
- 内廊下仕様のホテルライクなタワマン
物件概要
物件概要は以下です。総戸数は233戸ですが、非分譲住戸76戸ですから販売されるのは157戸ということになります。76戸は地主さんが保有することになるのでしょうか。
| 物件名 | プラウドタワー小岩ファースト |
|---|---|
| 最寄駅 | JR総武線小岩駅 |
| 徒歩分数 | 徒歩1分 |
| 総戸数 | 233戸 |
| 会社名 | 野村不動産、タカラレーベン |
価格はまだ発表されていませんが、3駅先のプラウドタワー亀戸クロスの坪単価が330〜350ぐらいだったことを考えると、320〜340ぐらいでしょうか。70㎡だと7200万を少し超えるぐらいになります。
小岩駅でこの坪単価は強気な価格にも思えますが、市況とプラウドタワー金町の坪単価を考えると小岩駅でもこれぐらいの坪単価になる可能性は十分あります。これでも安価な予測かもしれません。
資産価値
資産価値は徒歩1分、大規模タワマン、商業施設隣接、プラウドブランドという時点で決まったようなものですが、何点か気になる点はあります。1つずつみていきましょう。
リセールバリュー
リセールバリューを算出する上で、小岩駅の利用者は周辺の人口動態を調べてみました。
- 2017年：66,009人
- 2018年：66,480人
- 2019年：66,125人
- 2019年1月1日：698,031人
- 2020年1月1日：700,079人
- 2021年1月1日：696,123人
- 2021年2月1日：695,690人
- 2021年3月1日：694,739人
※江戸川区HP「町丁目別世帯と人口・年齢別人口報告」から引用
小岩駅の利用者は増加しておらず横ばい、人口も増えたり減ったりで横ばいです。人口は直近3ヶ月を見ると若干減少気味なのが気になりますね。
その他、気にした方がいいポイントをまとめてみました。結論、大きく悪影響を与えそうな要素は見当たりませんが、複合的に見ると少し不安が残ります。リセールバリューは10点満点中8点ぐらいという感じでしょうか。
- 夜のお店も多く、治安はよくない
- 一体の再開発計画で小岩駅の生活利便性が向上
- 江戸川と荒川に挟まれたエリアで水害の危険性あり
夜のお店が多くキャッチのお兄さんや水商売のお姉さんがたくさんいます。ただ、治安がよくないというのは「噂」レベルのものではあります。実際の犯罪発生率は23区で真ん中ぐらいなのです。
実際に駅の周りを歩いてみると治安がいい地域ではないということは分かります。2番目の項目に繋がりますが、これも再開発で街全体が綺麗になって解消されればリセールバリューは抜群でしょうね。小岩駅の再開発には治安が悪いイメージを変えたいという意図もありそうです。
3番目はハザードマップ上で色が濃くなっているエリアであることです。江戸川と荒川に挟まれた危険区域であるということは認識した上で購入すべきでしょうね。
競合マンションと比較
これはプラウドタワー亀戸クロスの記事にも掲載した表ですが、全く同じ内容で比較できますので、こちらにも掲載しておきます。
| 物件名 | プラウドタワー武蔵小金井クロス | シティテラス新小岩 | プラウドタワー小岩ファースト |
| 徒歩分数 | 3分 | 3分 | 1分 |
| 価格帯 | 7278万円～1億2858万円 | 6400万円～8400万円 | 未定 |
| 総戸数 | 716戸 | 268戸 | 233戸 |
| 会社 | 野村不動産 | 住友不動産 | 野村不動産 |
特にシティテラス新小岩は隣の駅かつ規模も似ていることから比較検討する人が多いと予測できます。シティテラス新小岩は徒歩3分で小岩より1つ都心よりに位置しています。ここも販売はかなり好調なようです。
平井駅もタワマンが建設予定となっており、このエリアは駅前のタワマン建設ラッシュとなています。城東エリアは東京23区の中でも価格が落ち着いていることから攻め時だと認識しているのでしょうか。特に野村不動産は力の入れようが半端ではないように感じます。
相場情報
実際に売りに出ている中古マンションの価格をみていきましょう。SUMMOで検索してみると、徒歩5分圏内の物件は10件だけヒットしました。
- プレシス小岩駅前（徒歩3分）：61.24㎡、4,780万
- パークタワー東京クラルテステーションフロント（徒歩2分）：71.35㎡、6,000万
- アルファグランデ小岩スカイファースト（徒歩3分）：74.97㎡、7,380万
パークタワー東京クラルテステーションフロントは2004年12月に完成した物件であり、15年以上が経過している物件でこの価格というのはすごいですね。アルファグランデは2015年なので比較的新しい物件です。
中古マンションは選択肢が少ない上に価格もかなり高いと考えると・・・プラウドタワー小岩ファーストが7,000万前半で購入できる部屋があればそれは間違いなく“買い”な部屋でしょうね。
周辺環境
周辺環境は駅徒歩1分ですから、駅周辺が当マンションの周辺となるわけですが、まずデッキ直結の商業施設「FIRSTA koiwa」があること、反対側にも再開発エリアがあること、商店街があることなどを加味しますと生活の利便性は十分です。
上記にも記載したとおり、夜のお店が若干気になる要素ではあります。その影響か酔っ払いが多いのもマイナスですね。
間取り
次に間取りを分析していきます。プラウドタワー亀戸クロスの仕様・設備が良かっただけに期待してしまいますね。
※プラウドタワー小岩ファーストの公式HPから引用
これはプラウドタワー亀戸クロスの間取りとかなり似ています。配置は同じだと思います。仕様・設備は若干劣るものの、使いやすい間取りだと思います。
タワマンはやはり2部屋に窓が欲しいですよね。上記の間取りはリビングの横の6.2畳の部屋を寝室にする想定だと思いますので、寝室もバルコニーがあり光が入ってくるということになると思います。
マンションは田の字型の間取りが一般的で、入り口に近い方の部屋を寝室にすると全く光が入ってこないので、部屋に外の光を目一杯取り込めるのはタワマンのメリットと言えるでしょうね。
プラウドタワー小岩ファーストの総合評価
総合評価は50点満点中43点です。
| 都心へのアクセス | ★★★★ |
|---|---|
| 徒歩分数 | ★★★★★ |
| 総戸数・規模 | ★★★★★ |
| 共用施設・専用ガーデン | ★★★ |
| ハザードマップ | ★★ |
| 間取り | ★★★★★ |
| 設備・仕様 | ★★★★★ |
| 付属サービス | ★★★★ |
| 生活利便性 | ★★★★★ |
| 日当たり | ★★★★★ |
5点満点の項目は徒歩分数、総戸数・規模、間取り、設備・仕様、生活利便性、日当たりとなりました。徒歩1分タワマン大規模ということで5点満点の項目が多くなりました。ハザードマップだけ2点ですが、そこが許容できる人にとっては買いな物件でしょうね。
リセールバリューのパートで触れたように、いくつか不安な点はあるものの再開発エリアが大きく、街自体が綺麗になり使いやすくなることが何よりのメリットだと思います。
その再開発のメリットを最大限に享受できる物件であり、中層階〜高層階に関してはかなり高価格で出てくることが予測されます。プラウドブランドですし仕様や設備もそれなりのグレードを使ってくるでしょう。
プラウドタワー金町、プラウドタワー亀戸クロス、シティテラス新小岩に乗り遅れてしまった人は今すぐにエントリーして話を聞きに行くべき物件ですね。また、コンパクトな部屋も用意されていることから投資用としても検討できそうですね。
本記事がマンション購入を検討されている方に少しでも参考になれば幸いです。購入手続きや情報収集たいへんだと思いますが、一生の買い物なので妥協せずに頑張ってください！
それではまた！読んでくださあり、ありがとうございました！(^^)
